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郑州二手房市场遇冷 个别房源降价30万才能卖出
作者: 发布时间:2019-05-16 02:39:50 来源:本站

  前9个月,郑州二手房比2017年同期相比少成交近7000套!今年以来,郑州二手房市场没了两年前的红火,受严格的限购政策、房贷利率上浮等因素影响,二手房市场惨淡进入最后一季。“挂牌4个月,降了30万才卖出去!”记者近日在走访郑州二手房市场后发现,买房冷静观望、中介成交寥寥,卖家降价出手已成常态。

  “真的是入了这一行之后,才发现二手房并不好做。”郑州市管城区的中介小陈告诉记者,他是2017年下半年开始入行的,用他自己的话说,当时也没人指点一下,他不知情地选择一个处于下行波动期的行业。在他入行的这段时间里,二手房市场观望状态的客户增多,交易周期拉长,成交量相较之前有明显下降。

  10月14日,记者来到小陈工作的门店,正值周日,但店里只有几位工作人员坐在电脑前玩手机,并没有看到客户签约。“有几位同事带客户看房了,几乎每天都是这样,带看的多,成交的寥寥无几。”小陈告诉记者,“客户像是约好了一样,都在观望,不说买,也不说不买。”

  据了解,小陈所工作的区域,一套二手房从挂牌到出售的周期一般需要两个月时间。

  “从9月份开始,二手房市场明显下行,成交量跟之前比减少了挺多。”祥子称,目前客户以改善需求为主,刚需客户占比大约不到30%,改善型客户的特点很明显,不缺房子住,也不急着买,“他们等得起,也有跟房东谈价钱的底气”。

  据祥子介绍,近期从他手里成交的一套北环索凌路的改善型住宅,建面142平方米,最终以204万总价成交。“这套房子挂了4个月了,最开始挂牌价是235万,足足降了30万元。”祥子说。

  “那个房源好歹是出售了,而我这个降了30万还没卖出去。”在祥子的中介店里,记者采访到一位客户王女士,据称,王女士有一套位于秦岭路建设路的房源在售,90平方米,挂牌价180多万元,挂牌两个月,现在价格已经降至150万元,陆陆续续看房的人不少,却始终没人定下来。“这已经低于我们小区的平均成交价了,难道还要再降价吗?再等等吧。”王女士很困惑。

  李先生的姐姐在西三环某小区居住,他打算买一套房离姐姐近一些。两个月前,工作人员小许带他看过几套房后,他看上了王女士那套90平方米的房子,“看着房子还可以,但是等了两个月这套房降价了,我就想再等等。”李先生称,他近期看了不少房子,还没拿定主意,尤其是看中的房源从180万降到150多万元,“再等等呗,说不定还会再降呢。”李先生可以说是购房者的一个缩影。

  此外,2000年以前的房子销量很低,几乎很少有人问津,“有房子是用来住的这个市场基调在,很多顾客宁愿多加八九万元差额税买次新房,也不愿意买价格稍低的老居民楼。”郑东新区某二手房中介机构负责人告诉记者。

  该负责人介绍,目前市场暂时冷却,卖房者与买房者都回归理性,坐地起价的现象不复存在,抢房热也已经退潮。但掌握二手房价格较多主动权的卖家也不愿意大幅降价,在他们看来,房子是不能卖亏的,如果没有达到心理预期价格,宁愿再等等也不会出手,暂时不出售也可以出租,只要不是急用钱的卖家,都愿意等。

  以北环片区为例,新房楼盘美景美境均价约为16500元/平方米,锦艺金水湾均价约为16000元/平方米,泰山誉景均价约为17000元/平方米,但附近的二手房价格每平方米普遍高出新房约3000元。如普罗旺世小区,二手房成交均价约20000元/平方米,瀚海泰苑二手房也卖到19000元/平方米,瀚宇天悦二手房成交均价则在18500元/平方米左右。

  “从与新房价格对比来看,郑州二手房还是有降价空间的。”郑东新区某二手房中介机构负责人告诉记者,“但目前降价销售的卖家还是少数,即使降,也很难降到周边新房均价以下。”

  对此,金水区一知名中介店面经理分析说:“二手房市场就是楼市走向的晴雨表。之前房价暴涨时,购房者恐慌情绪重,二手房成交很快,当前市场平稳,而新房受限价举措影响,价位甚至比二手房更加实惠,在选择房源时,购房者就会理性比较,这就导致了二手房成交慢的现象。”

  郑州市房管局发布数据显示,2018年9月份,郑州市二手房成交6247套,8月份成交量为6914套,环比下降约9%;2017年9月份,郑州市二手房成交6561套,今年比去年同期减少314套,降幅约4.37%。

  累计数据统计显示,2018年1~9月,郑州市二手房共成交47160套,而2017年1~9月,郑州市二手房共成交54113套,2018年比2017年同期成交量减少近7000套,降幅约12.8%。

  根据前段时间上海易居房地产研究院发布的《2018年上半年10城二手房市场报告》(以下简称《报告》)显示,2018年上半年,受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套,同比下降20%,降幅较1至5月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华,涵盖了一二线热点城市。

  “二手房市场暂时冷却有三方面原因,一是价格与新房形成倒挂,导致更多购房者持观望态度;二是税费政策,导致购买二手房成本增加;三是限购的原因,很多家庭不再具备购买资格,这也是整个楼市呈下行趋势的原因之一。”一位来自券商研究机构的房地产行业分析师如是说。

  关于影响二手房市场成交量的税费政策,在金水区21世纪不动产工作的祥子帮记者算了一笔账:

  在契税方面,新房、二手房的征收标准一样,不同点在于二手房需要缴纳个人所得税及增值税,以及交给中介的佣金(一般是1.5%、2%),在面积相同、总价相同的理想情况下,二手房税费往往比新房多出几万块钱。

  更关键的是,如果你看中的是2015年1月1日以后的二手房,个税缴纳标准是差额的20%。也就是说,如果这套房子上次交易价是100万,这次卖150万,所需缴纳的个税是10万。

  “随着七部委联手整治楼市乱象,预计下半年重点城市房地产市场大概率上会保持稳定。”河南商业经济学会会长宋向清认为,从目前用户选择户型和价格段的情况来看,房子本身的实用价值越来越被看重,住房需求逐渐回归居住属性,有利于推动房地产市场更趋理性。而且,在限购政策持续加码、房贷利率逐步提高,整个房地产市场趋冷的大背景下,二手房市场的暂时冷却并不显得突兀。

  “二手房与新房之间还存在一定的价格差,二手房市场将会出现一段时间的盘整过程,会挤出一些水分。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

  在他看来,郑州作为中原城市群龙头城市,又是省会城市,旺盛的需求一直存在,房价会保持健康稳定的态势,二手房也不会有太大波动,对购房者而言,因为配套成熟和明显的位置优势,品牌房企的二手房社区也不失为一个好的选择。(大河报大河客户端记者孙煊哲实习生冯子雍文记者白周峰摄影)

  
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